Ai sensi dell’art 38,comma 2, T.U, per aversi credito fondiario occorre che il finanziamento concesso dalla banca sia contenuto nella misura dell’80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo delle opere da eseguire sullo stesso. Se il finanziamento è superiore all’80% è nullo.
In questo senso si è espressa di recente Cass. civ. Sez. I, 13/07/2017, n. 17352 la quale ha affermato che “ Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr (l’80% del valore dell’immobile dato in garanzia), determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. Infatti, poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti”.
E’ quindi nulla anche l’ipoteca che la banca ha iscritto sopra il bene. Lo scrive, in parte motiva, la Cassazione : E’ ovvio che la nullità ha come conseguenza l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida.”
La Corte ha, poi, precisato che è possibile la conversione del contratto nullo in un finanziamento avente natura di mutuo ordinario, ma l’istanza di conversione deve essere avanzata nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità.
Se il finanziamento è superiore all’80% è nullo.
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Cass. civ. Sez. I, Sent., (ud. 09-05-2017) 13-07-2017, n. 17352