TASSO USURA: MUTUO O FINANZIAMENTO A STATO DI AVANZAMENTO DEI LAVORI

Il Tribunale di Brindisi, in persona del giudice Liaci, ha sospeso la procedura esecutiva con la quale la Banca aveva pignorato l’abitazione del terzo datore di ipoteca e garante della società che aveva ricevuto il prestito a stato di avanzamento dei lavori rilevando che il finanziamento aveva carattere usurario in quanto il tasso soglia doveva essere individuato facendo riferimento alla categoria “mutuo”.

La Vicenda:

Viene concesso un finanziamento “da destinare a costruzione di un edificio” ed il contratto prevede l’erogazione della somma concessa in più riprese, in base allo “stato di avanzamento dei lavori”.

Al fine della concessione del mutuo la banca richiede ed ottiene un’ipoteca sull’immobile da costruire ed la garanzia di due fideiussioni per tutte le ragioni di debito verso la Banca.

A seguito del mancato pagamento di alcune rate, la banca avviava due diverse procedure di pignoramento, una nei confronti del mutuatario e l’altra nei confronti dei fideiussori.

Sia la società che i fideiussori, nelle rispettive procedure, eccepivano l’usurarietà del rapporto, chiedendo la sospensione della procedura.

Al fine di verificare se il rapporto fosse usurario o meno il giudicante ha prelimiralmente indagato circa la natura giuridica del contratto.

Si è, infatti, posta la questione se il mutuo erogato fosse un mutuo fondiario o un finanziamento “ a stato avanzamento lavori” rientrante, ai fini usurai, nella categoria “altri finanziamenti” .

Il ragionamento svolto dal Tribunale trae le mosse dalla distinzione tra mutuo edilizio, che viene erogato gradualmente a stato di avanzamento dei lavori per finanziare la costruzione di un edificio, e mutuo fondiario che solitamente viene rilasciato in un’unica soluzione ed è destinato all’acquisto di un immobile già completo.

Entrambi vengono regolati dalla disciplina relativa al “credito fondiario”.

Invero l’ art. 38, commi 1 e 2, TUB detta la nozione del nuovo credito fondiario: “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”, il cui ammontare è individuato “in rapporto al valore dei beni ipotecati [c.d. credito fondiario] o al costo delle opere da eseguire sugli stessi [c.d. credito edilizio] ”.

La Banca d’Italia, nella Comunicazione del febbraio 1994 (V. Bollettino di vigilanza, n.2, febbraio 1994), ha infatti precisato che, essendo venuta meno la distinzione tra credito fondiario e credito edilizio, l’espressione “credito fondiario” riassume in sé finanziamenti di varia natura (es.: acquisto o miglioramento di immobili esistenti, costruzione di nuovi immobili, smobilizzo di proprietà fondiarie, esercizio di attività industriali, …), ma prevalentemente rivolti all’esecuzione di opere su immobili.

Pertanto il rapporto per cui è causa è un mutuo assistito da ipoteca di primo grado e che le particolari modalità operative dello stesso (a stato avanzamento dei lavori) non escludono la natura giuridica dello stesso come mutuo.

A detta conclusione è giunta anche il Giudicante che ha affermato che “il contratto di mutuo sottoposto, altresì soddisfa i c.d. Requisiti di fondiarità:

-iscrizione ipotecaria di primo grado;

-durata contrattuale superiore a 18 mesi;

– concessione non eccedente l’80% del valore dell’immobile”.

Ne consegue che il mutuo de quo, ai fini della valutazione del superamento del tasso soglia usurario, va ricompreso nella categoria “mutui a tasso fisso” e non nella diversa categoria “mutui erogati a stato di avanzamento lavori” che porterebbe a ricondurre il mutuo nella categoria “altri finanziamenti” con un tasso soglia nettamente superiori.

Ciò, condividendo quanto già espresso dallo Stesso  Tribunale di Brindisi in composizione collegiale: “essendo la categoria “altri finanziamenti” residuale e che il maggiore interesse applicato alla stessa serve a compensare il rischio che assume l’intermediario per il caso che l’insolvenza intervenga prima dell’ultimazione dei lavori ( e quindi che l’immobile ipotecato assume un valore apprezzabile per il creditore) pare confliggere con il caso di specie nel quale manca il predetto rischio”.

Nella specie il rapporto risulta garantito sia da “un’ipoteca per un valore pari alla somma di € 2.000.000,00”, rilasciata dal mutuatario, sia da fideiussioni personali “ fino alla concorrenza di € 1.500.000,00”.

Da quanto sopra emerge che, al fine di rilevare il tasso soglia applicabile alla fattispecie, tutti i finanziamenti che prevedono il rimborso tramite rate comprensive di capitale ed interessi, hanno durata superiore a 18 mesi e sono assistiti da garanzia ipotecaria rientrano nella categoria “mutui” anche se a stato di avanzamento dei lavori, mentre gli altri finanziamenti che non presentano tutte dette caratteristiche hanno “carattere residuale”e rientrano nella categoria “altri finanziamenti”.

 

Clicca qui per visualizzare la sentenza per esteso:

   Ordinanza Tribunale Brindisi, dott.ssa Liaci

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