Il Tasso soglia nel mutuo fondiario “a stato di avanzamento lavori”

Il Tribunale di Brindisi, in composizione collegiale, con ordinanza depositata il 2/2/2018, pronunciandosi in sede di reclamo su un’ordinanza resa dal G.E., ha risolto l’importante questione del tasso soglia applicabile ad un contratto di mutuo fondiario “a stato di avanzamento lavori”.

Ad avviso della Banca tale operazione non poteva essere ricondotta nella categoria dei contratti di “mutui a tasso fisso con garanzia ipotecaria”, per i quali il tasso usura nel trimestre di riferimento era previsto nella misura del 7,485%, ma doveva farsi rientrare nella categoria “altri finanziamenti alle famiglie alle imprese”, categoria per la quale il tasso di usura era individuabile nella diversa e maggiore misura del 19,620%. Ciò sarebbe stato confermato dalle “Istruzioni per la rilevazione dei tassi effettivi globali medi della Banca d’Italia” del 2009 che espressamente indicano i “mutui che prevedono l’erogazione a stato avanzamento lavori” in tale categoria. Conseguentemente, ad avviso della Banca, erroneamente il Giudice dell’esecuzione, avendo rilevato nel contratto un tasso di mora del 7,65% , aveva sospeso la procedura.

Il Tribunale non ha condiviso la tesi della banca. Dopo aver rilevato che il contratto in questione soddisfa i c.d. “requisiti di fondiarietà” (iscrizione ipotecaria di primo grado; durata contrattuale superiore a 18 mesi; concessione non eccedente l’80% del valore dell’immobile) ha rigettato l’eccezione della Banca sulla base del rilievo che, “essendo la categoria”altri finanziamenti” residuale e che il maggiore interesse applicato alla alla stessa serve a compensare il rischio che assume l’intermediario per il caso che l’insolvenza intervenga prima dell’ultimazione dei lavori ( e quindi che l’immobile ipotecato assume un valore apprezzabile per il creditore) pare confliggere con il caso di specie nel quale manca il predetto rischio”. Infatti, ha osservato il Tribunale, il rapporto risulta garantito sia da “un’ipoteca per un valore pari alla somma di € 2.000.000,00”, sia da fideiussioni “ fino alla concorrenza di € 1.500.000,00”

Ha quindi concluso che essendo l’interesse di mora, al momento della pattuizione, superiore al tasso soglia, “non è dovuto alcun interesse”.

Si tratta di una decisione importante perché correttamente il Tribunale esclude che un mutuo fondiario assistito da ipoteca di primo grado e, perfino da fideiussioni, possa essere concesso ad un’azienda ad un tasso del 19,620 %, senza violare la legge sull’usura.

Infatti, parliamo di un tasso spropositato in contrasto con la ratio della legge 108/96 che è quella di ridurre i costi del credito a carico del cliente. Ciò non solo a tutela dell’interesse individuale di quest’ultimo, ma anche in vista dell’interesse generale a contenere i prezzi del mercato creditizio, quale obiettivo per sostenere il sistema economico.

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